房地產(chǎn)項目經(jīng)常會遇到資金周轉(zhuǎn)問題，那么首先想到的就是向銀行貸款，可是此類型的貸款應(yīng)該提供哪些擔(dān)保材料呢？常見的有三種形式的擔(dān)保，下面給大家簡單的介紹一下一種的優(yōu)勢與劣勢。

一般來說，房地產(chǎn)項目的資金來源主要有三個方面：自有資金，銀行貸款、預(yù)售款的再投入。自有資金是開發(fā)公司投入項目的啟動資金，是進行項目計劃立項、建設(shè)規(guī)劃審批、簽定土地出讓合同、進行土地的三通一平的投資，自有資金投入一般為總投資的25％————30％。開發(fā)公司投入自有資金進行上述工作后一般能夠取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用證臨證、施工許可證，即通常所說的四證。開發(fā)項目取得了四證就達到了人民銀行規(guī)定的申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件，開發(fā)公司即可向銀行申請貸款，獲得開發(fā)項目的第二個資金來源。房地產(chǎn)項目在投入上述兩項來源的資金后達到房屋預(yù)售的條件，開發(fā)公司向國土房管局申領(lǐng)房屋預(yù)售許可證進行銷售，用銷售資金再投入項目開發(fā)，直至工程竣工驗收交樓。

在房地產(chǎn)項目三項資金來源中，申請銀行貸款最為困難，是房地產(chǎn)項目融資的關(guān)鍵。在此階段，開發(fā)公司自有資金即將告罄，房地產(chǎn)項目的工程進度未達到土地房屋管理局要求的銷售條件，不能開盤銷售，不能用銷售回收資金補充到項目投資中。此時項目投資風(fēng)險比較高，銀行對開發(fā)貸款相當(dāng)謹(jǐn)慎，要求開發(fā)公司提供足夠貸款擔(dān)保。在實際操作中，開發(fā)貸款擔(dān)保主要有以下幾種方式：

一、連帶責(zé)任保證，即由其他公司為開發(fā)公司的借款提供連帶責(zé)任保證。

此種方式手續(xù)簡便，對于借款的開發(fā)公司來說直接費用最低。但是，各個公司都十分注重規(guī)避連帶責(zé)任保證的潛在風(fēng)險，避免本公司產(chǎn)生或有負(fù)債，尤其是財務(wù)狀況較好具備擔(dān)保資格的公司更是決不輕言保證。因此能夠?qū)で笠患液线m的公司為開發(fā)貸款提供連帶責(zé)任保證比較困難。

二、擔(dān)保公司提供保證，即請專業(yè)擔(dān)保公司為開發(fā)貸款提供保證。此種方式的擔(dān)保風(fēng)險由專業(yè)公司承擔(dān)，符合現(xiàn)代經(jīng)濟社會專業(yè)分工的趨勢。

但是此種方式存在以下幾種不足：

（1）擔(dān)保公司要收取擔(dān)保額2％————3.5％的擔(dān)保費用，增加了開發(fā)公司的借款成本；

（2）擔(dān)保公司要求開發(fā)公司提供相應(yīng)的反擔(dān)保，反擔(dān)保措施比較難落實；

（3）銀行要對擔(dān)保公司財務(wù)狀況進行考察，尤其要考察擔(dān)保公司擔(dān)保的其他債務(wù)，周期較長，容易貽誤開發(fā)公司貸款融資的時機。

因此，擔(dān)保公司提供擔(dān)保雖然是一種發(fā)展的趨勢，但是由于現(xiàn)階段擔(dān)保公司數(shù)量不多，起步較晚，具體做法還不夠成熟。

三、項目抵押擔(dān)保，即將正在開發(fā)的房地產(chǎn)項目抵押給銀行，為開發(fā)貸款提供擔(dān)保。

此種方式不涉及第三方，銀行樂于接受，開發(fā)公司容易辦理，相應(yīng)的費用主要是抵押項目的評估費和保險，相對較低。但是開發(fā)公司一定要與銀行事先洽商好逐步解除抵押的時間和步驟，不要由于項目抵押影響項目銷售，更不能因為產(chǎn)權(quán)問題危害買房業(yè)主的利益。例如開發(fā)公司有一房地產(chǎn)項目建筑面積為10萬平方米，取得了四證，剛剛開始施工。項目土地出讓金為5000萬元，開發(fā)公司只交納了2000萬元，取得了土地使用證的臨時證。開發(fā)公司欲以項目作為抵押物在銀行借款1億元，銀行同意。因開發(fā)公司的項目土地使用證為臨時證，不能在房管局辦理抵押登記，故銀行分兩期發(fā)放貸款，第一期貸款為3000萬元，專項用于交納項目土地出讓金，辦理正式土地使用證。在項目正式土地使用證在國土房管局辦理抵押登記后，銀行發(fā)放其余7000萬元貸款，至此借款和抵押工作全部完成。

在項目施工進度達到銷售要求時，開發(fā)公司償還銀行100萬元，占借款總額的1％，銀行解除項目總面積1％的抵押，即1000平方米；開發(fā)公司銷售1000平方米的房產(chǎn)，假設(shè)售價為6000元／平方米，共取得600萬元的銷售收入。開發(fā)公司用一半的銷售款300萬元償還銀行貸款，銀行解除3％即3000平方米房產(chǎn)的抵押，開發(fā)公司銷售后再償還銀行借款。依此類推，在解除33000平方米抵押面積并實現(xiàn)銷售時，銷售回收資金即可還清借款，撤消整個項目的抵押。在上述各個還款解押階段，開發(fā)公司用50％的銷售款償還借款，另50％的銷售款用于項目投資。開發(fā)公司還清全部銀行借款時，項目全部解押，以后的銷售款可全部用于項目投資。上述抵押擔(dān)保形式，開發(fā)公司可根據(jù)自有資金情況和銷售需要逐步償還借款，每次解除抵押面積和償還借款額視當(dāng)時情況確定，開發(fā)公司有充分的主動權(quán)。

以上三種貸款擔(dān)保形式各有優(yōu)劣，連帶責(zé)任保證手續(xù)簡單，費用低，但是尋求銀行認(rèn)可的保證單位困難；擔(dān)保公司擔(dān)保的擔(dān)保單位容易落實，但費用高；項目抵押擔(dān)保的費用介于前兩者之間，不用求助于第三方，且分期還款形式靈活，個人認(rèn)為此種方式比較好。